Les grandes entreprises (500 employés à temps complet minimum) ne peuvent pas se passer d’un directeur immobilier. La façon dont les travailleurs du savoir interagissent avec le bureau n’a pas évolué depuis la conception révolutionnaire du siège social de Johnson Wax par Frank Lloyd Wright il y a plus de 80 ans. Il en était de même pour les directeurs immobiliers jusqu’à récemment. Avant la COVID-19, leur travail n’avait pas changé depuis des décennies.
Cette fonction a toujours été principalement de traduire les stratégies commerciales en biens immobiliers et de gérer ce portefeuille. Les directeurs immobiliers fournissent l’espace et les outils permettant aux équipes de créer des produits, des idées et des solutions réussis. Ils jouent également un rôle essentiel dans l’atténuation des risques inhérents à l’occupation et des risques économiques de ces investissements, le deuxième coût le plus important pour une entreprise après le capital humain.
Aujourd’hui, dans la foulée de la pandémie de COVID-19, un autre changement fondamental s’est produit, transformant le mandat et l’aspect stratégique de l’équipe immobilière de l’entreprise au sein même de cette dernière. De très nombreuses entreprises ont évolué vers un véritable modèle de travail basé sur l’activité en 15 mois, accéléré par le retour au travail en cours, alors qu’il leur aurait fallu 15 ans pour parvenir au même point, dans le passé. La demande du personnel en matière de flexibilité oblige les entreprises à déterminer comment elles utilisent l’espace et où elles ont besoin d’espace, ainsi que de nouvelles normes de conception au service de leur personnel et de leurs objectifs commerciaux.
Le rôle évolutif des directeurs immobiliers
Après la crise financière de 2008-2009, les mandats des équipes immobilières ont évolué d’un simple objectif de coût à la recherche d’une valeur ajoutée pour l’entreprise : le lieu de travail est devenu un outil pour attirer et retenir les talents. Des espaces de travail exceptionnels et d’importants équipements se traduisent par plus de collaboration, d’engagement, de productivité et, surtout, de satisfaction des employés. Cependant, la plupart des entreprises exigeaient toujours que leurs employés soient au bureau cinq jours par semaine. La pandémie a changé la donne, potentiellement pour toujours.
Bien qu’on attende toujours de lui qu’il traduise de manière transparente la stratégie de l’entreprise dans le domaine de l’immobilier, le directeur immobilier a désormais sa place à la table des négociations avec la direction. En se concentrant désormais sur l’expérience des employés, la collaboration, la création et la conservation de la culture, l’innovation, etc., les entreprises comprennent que la façon dont les employés interagissent avec un environnement physique ne peut plus être une arrière-pensée, car elle fait partie intégrante des processus décisionnels.
Chaque directeur immobilier doit veiller à créer des moments inspirants qui poussent l’employé à se préparer pour commencer sa journée de travail ou venir au bureau. Il doit créer des occasions de « chocs collaboratifs » et permettre une interaction profonde entre les individus. Une stratégie en matière de main-d’œuvre doit désormais intégrer les missions, la vision et les valeurs de l’entreprise tout en s’attachant au bien-être des employés. C’est un bouleversement sismique.
Le nouveau service de qualité optimale offert aux employés
Avec la fin de la pandémie en vue, il est clair que les entreprises adopteront un modèle de travail hybride en stratégie dominante à court et moyen terme. Les employés ont prouvé qu’ils pouvaient être productifs sans supervision directe en personne. Mais en tant qu’êtres sociaux, la plupart d’entre nous avons besoin d’une certaine forme d’engagement difficile à atteindre dans un environnement complètement distant. Le travail à domicile, le travail près du domicile, le travail au bureau et toutes les options intermédiaires constituent la nouvelle normalité.
Les entreprises de la Silicon Valley ont passé ces dix dernières années à détourner des employés talentueux des industries plus traditionnelles grâce à la promesse de services sur site : restaurants, massages, tennis de table, etc. Désormais, la flexibilité est le service le plus important dans la course aux talents. Nous passons d’un modèle imposé par l’employeur à un modèle centré sur l’employé, où le choix sera un facteur décisif dans l’acceptation d’une offre d’emploi. Des produits comme WeWork All Access, qui permettent aux membres de travailler dans l’une des centaines d’emplacements WeWork le jour souhaité, et le paiement à l’utilisation offert par WeWork On Demand offrent la flexibilité que les employés recherchent.
La flexibilité pour mieux gérer les risques
Alors que le poste de directeur immobilier a changé pour se concentrer davantage sur l’expérience des employés, l’atténuation des risques reste un élément essentiel de leur travail. Trois événements extrêmes aussi appelés « cygnes noirs » se sont produits au cours des vingt dernières années (le 11 septembre, la crise financière de 2008-2009 et la pandémie). La planification des effectifs est suffisamment difficile dans des circonstances optimales. Elle devient presque impossible en cas d’incertitude extrême. Les entreprises ne sont plus suffisamment confiantes pour parier à long terme sur l’immobilier. Optez pour la montée en puissance de l’espace flexible. Le directeur immobilier peut proposer cette solution à l’heure actuelle aux employés qui reviennent au bureau tout en limitant les risques.
C’est l’une des raisons pour lesquelles WeWork offre la transférabilité à ses membres. L’entreprise peut ainsi déménager ses bureaux d’une ville à une autre (transférabilité de l’emplacement) ou basculer d’un service ou produit vers un autre (transférabilité du produit). C’est l’incarnation même de la flexibilité.
Alors qu’une entreprise réfléchit à tous les aspects de l’avenir des bureaux, les directeurs immobiliers les plus performants mettront en place un modèle adapté à la façon dont les gens travaillent, à l’acquisition et à la rétention des talents, et à l’atténuation des risques.
Le bureau n’est pas mort, il a juste fondamentalement changé. WeWork, grâce à ses offres de produits flexibles à l’échelle mondiale, est idéalement positionnée pour aider les directeurs immobiliers à répondre aux besoins actuels et futurs de leur entreprise. Il n’a jamais été aussi important de mettre en place une stratégie immobilière.
Tom Bruister a 15 ans d’expérience dans le secteur de l’immobilier et dirige l’équipe de vente aux entreprises de WeWork dans l’ouest des États-Unis et au Canada. Avant de rejoindre WeWork, il était vice-président des personnes et des lieux, en charge de l’immobilier chez Quantcast à l’échelle mondiale. Il a également occupé des postes de direction dans le secteur immobilier de McKesson et de JLL. Lorsqu’il ne se concentre pas sur l’avenir du travail, il aime explorer de nouveaux terrains de jeux avec son fils de deux ans et demi, visiter toutes les galeries d’art qu’il peut trouver et voyager (quand ce sera à nouveau possible).
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