A pandemia global acelerou uma mudança estrutural que já vinha acontecendo no setor imobiliário corporativo. Ela se assemelha às mudanças que outros setores, como a computação em nuvem, experimentaram na última década. Os líderes empresariais estão procurando mais flexibilidade, opções e economia com os produtos (ou imóveis) que adquirem, sem sacrificar a experiência e a qualidade.
A transição para a computação em nuvem serve para traçar paralelos claros ao que está acontecendo agora no setor imobiliário corporativo. A computação em nuvem realmente tomou forma após a crise financeira global de 2008, quando as empresas passaram a procurar maneiras mais dinâmicas e econômicas de armazenar dados. As vantagens da computação em nuvem se assemelham à solução de imóveis flexíveis. De acordo com o provedor de computação em nuvem Amazon Web Services, os usuários de computação em nuvem podem:
- Trocar despesas de capital por despesas variáveis
- Beneficiar-se de ampla economia de escala
- Deixar de fazer conjecturas sobre capacidade
- Aumentar a velocidade e a agilidade
- Deixar de gastar dinheiro em administração e manutenção de data centers
- Internacionalizar-se em poucos minutos
Em 2008, imóveis flexíveis não estavam disponíveis em grande escala, mas agora estão. Assim, o setor imobiliário corporativo está passando por mudanças semelhantes àquelas que os provedores de tecnologia experimentaram após a crise financeira global. Agora, as empresas estão ampliando o foco em imóveis flexíveis. De acordo com o CBRE:
- 76% dos líderes, gerentes e funcionários da empresa disseram que trabalhariam a partir de um escritório satélite ou local de coworking mais perto de casa quando a crise da COVID acabar
- 71% dos líderes de soluções imobiliárias comerciais disseram que identificar e promover economia para sua organização era prioridade (número que representava 10% antes da COVID-19)
- 58% dos líderes de soluções imobiliárias comerciais responderam que identificar e promover maneiras de criar valor para a empresa era uma prioridade (número que representava 3% antes da COVID-19)
- 65,3% dos líderes de soluções imobiliárias comerciais responderam que esperam que seu portfólio diminua em metragem quadrada nos próximos três a cinco anos (número que representava 42% antes da COVID-19)
Aqui, abordaremos o que causou essa mudança estrutural e as estratégias que os líderes de soluções imobiliárias comerciais podem usar para recriar portfólios imobiliários corporativos de forma mais eficaz.
Os desafios de negócios tornaram-se mais urgentes devido à pandemia
Empresas e funcionários sempre enfrentaram desafios únicos. Em 2020, a pandemia ampliou esses desafios, que são os seguintes:
Desafios de empresas:
- Fazer previsão das receitas e despesas fixas e variáveis em períodos altamente voláteis
- Enfrentar desafios operacionais ao desenvolver uma marca, produtos e serviços
- A redução de custos e a eficiência operacional tornaram-se prioridades ainda maiores em 2020. Adaptar-se a essa mudança de prioridade requer recursos significativos e pode levar um tempo considerável, com resultado incerto
Desafios de funcionários:
- Como se sentir produtivo em diferentes ambientes. Alguns se sentem mais produtivos em casa, alguns no escritório e outros preferem algo entre um e outro
- O trabalho em casa pode dificultar a inovação, uma vez que ela muitas vezes surge com a colaboração presencial
- O funcionário tem dificuldade de manter um senso de comunidade forte e se sentir conectados à missão da empresa trabalhando em casa
- Os funcionários não querem trabalhar apenas em casa. Um estudo da WeWork e Brightspot revelou que 90% dos funcionários dizem que querem trabalhar em um escritório pelo menos uma vez por semana
Uma nova solução para os desafios de negócios
Embora esses desafios não sejam todos novos, as soluções disponíveis para eles mudaram. Antes, os líderes empresariais tinham apenas duas opções para resolver esses desafios: trazer os funcionários de volta ao escritório tradicional ou permitir que eles trabalhassem em casa. Contudo, cada opção tinha um lado ruim.
- Trazer os funcionários de volta aos escritórios tradicionais: essa mudança pode resolver muitos dos desafios que os funcionários estão enfrentando trabalhando em casa. Porém, não aborda os desafios das empresas. Afinal, a adquirir, projetar, construir e administrar grande quantidade de espaços de trabalho não atendem ao objetivo principal do diretor imobiliário comercial, que é identificar e gerar economia de custo para a empresa.
- Manter um modelo permanente de trabalho em casa: aplicar mais políticas de trabalho remoto pode resolver alguns desafios dado empregador, mas não os desafios do funcionário. Em vários setores, estudos demonstram que os funcionários querem voltar ao escritório pelo menos por meio período.
No passado, você teria que fazer concessões. Não havia uma situação que conciliasse os objetivos da diretoria de soluções imobiliárias comerciais (manter os custos baixos) e do RH (manter os funcionários felizes).
Em 2020, no entanto, com imóveis flexíveis, isso á possível. Você pode trazer as pessoas de volta ao escritório e economizar ao mesmo tempo. Daqui para frente, imóveis flexíveis são a ferramenta mais eficaz para resolver os problemas acima sem a necessidade de fazer concessões.
Soluções imobiliárias do futuro
Antigamente, os portfólios imobiliários das empresas eram estáticos, e a maioria das empresas celebrava contratos de locação de longo prazo. Agora, devido às necessidades em evolução constante de empresas e funcionários, que desejam mais opções de onde trabalhar, haverá mais demanda e utilização de espaços flexíveis e sob demanda de curto prazo. No futuro, haverá portfólios imobiliários muito mais elásticos, com uma ênfase maior em imóveis flexíveis.
A ilustração abaixo demonstra a transição atual dos portfólios imobiliários das empresas.
Cada vez mais, as empresas passaram a utilizar uma mistura de quatro modelos de espaço:
- Escritórios exclusivos de longo prazo: esses escritórios serão usados para empresas com números estáveis de funcionários que tiveram investimentos de capital significativo nas principais sedes, com disposição de aceitar os riscos.
- Escritórios flexíveis de curto prazo: as empresas usarão esses escritórios para todas as outras necessidades de escritórios. (A WeWork está em uma posição exclusiva, com um portfólio de mais de 800 locais em todo o mundo e tamanhos de escritórios para qualquer necessidade entre uma e 1.000 pessoas. A WeWork oferece contratos de um mês a três anos em espaços prontos para mudança e totalmente equipados com facilidades e conveniências.)
- Escritórios sob demanda: as empresas podem permitir que seus funcionários trabalhem em escritórios em qualquer lugar, utilizando espaço flexível como desejarem e precisarem. (A WeWork torna essa opção possível com o All Access. Por uma taxa mensal, você pode permitir que seus funcionários trabalhem em qualquer lugar das centenas de locais da WeWork em 150 cidades. Assim como no uso de qualquer outro espaço da WeWork, uma empresa não precisa manter as obrigações operacionais e financeiras de um escritório exclusivo.)
- Trabalho em casa (home office) em meio período: dadas as várias mudanças que ocorrem em todos os setores, provavelmente haverá recursos maiores para o funcionário trabalhar em casa, pelo menos em meio período.
Como as empresas podem recriar seu portfólio com sucesso
Para criar os portfólios imobiliários do futuro, as empresas precisarão ajustar e otimizar intencionalmente a quantidade, uso e localização de seus espaços de forma frequente e contínua. Aqui estão algumas coisas que as empresas devem considerar para fazer isso corretamente.
- Prioridades da empresa: os líderes de negócios devem assegurar que as prioridades da empresa sejam refletidas na estratégia do setor imobiliário. Algumas prioridades a considerar são: minimizar o risco de perda financeira, redirecionar investimentos de capital alocados para imóveis, eficiência operacional e foco no talento.
- Métricas: com o uso dos dados certos, as empresas não precisam estimar a ocupação dos imóveis por seus funcionários. Isso permitirá estabilizar o orçamento anual de imóveis por funcionário, limitar o investimento de capital inicial, avaliar o total de obrigações e média de vencimento de contratos de locação, utilização, metragem quadrada por funcionário e satisfação dos funcionários.
- Horizonte de tempo: as empresas costumavam prever as necessidades de imóveis em períodos de 10 anos, uma vez que é assim que os contratos de aluguel com locadores são estruturados. Porém, o período estimado de uma empresa para o número de funcionários é significativamente mais curto. Com soluções imobiliárias flexíveis, uma empresa pode estimar o crescimento do orçamento e do número de funcionários em apenas um a dois anos, em vez de cinco anos ou mais.
- Feedback dos funcionários: as empresas devem tomar decisões sobre os imóveis com base no que os funcionários querem. Por meio de pesquisas e reavaliações consistentes, as empresas podem determinar as preferências individuais do funcionário de onde e como preferem trabalhar.
- Opções de espaços: as empresas devem usar vários tipos de espaços de trabalho no futuro, incluindo escritórios de longo e curto prazo, sob demanda e home office. Há mais opções para o espaço de trabalho do que no passado, incluindo o WeWork All Access, que permite que o funcionário trabalhe no escritório que escolher. Os líderes de negócios agora podem agrupar essas variações recriando seus portfólios visando o máximo de flexibilidade.
- Estruturas flexíveis de negócios: a WeWork está explorando novas opções flexíveis para as empresas, como permitir a transferência de obrigações financeiras dentro de uma região de um ativo para outro. Isso transformaria o modelo de distribuição radial abaixo em uma solução viável, permitindo que as empresas ajustem seu “raio” em toda uma cidade periodicamente.
2020 será considerado o ano em que o setor imobiliário corporativo passou por uma mudança estrutural necessária que beneficia os usuários, tornando o mercado imobiliário flexível, da mesma forma que a computação em nuvem beneficiou tantas empresas na última década. Esta é uma grande mudança estrutural para o setor imobiliário corporativo, que foi acelerada pela pandemia.
As empresas que realizarem a transição de formas tradicionais de uso imobiliário para as mais flexíveis precisarão pensar de forma diferente à medida que passam por essa mudança. Mas não há necessidade de preocupação; estamos simplesmente passando pela mesma transição que muitos outros setores passaram recentemente. A mudança para imóveis flexíveis permitirá que as empresas se adaptem com velocidade, segurança, menos riscos de perdas financeiras e sem comprometer a experiência dos colaboradores.
Michael King é diretor sênior na equipe empresarial da WeWork, responsável pela implementação e execução de estratégias de transações e portfólio para os maiores clientes da WeWork. King é mestre em Finanças Aplicadas com experiência em locação, avaliação, aquisições e alienações nos setores de escritórios, varejo e industriais, executando transações na Austrália, Europa e EUA. Antes da WeWork, King trabalhou em investimentos para um REIT líder de mercado.
